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이른바 임대차3법이 국회의 문턱을 넘었다. 당분간은 세무공무원이나 세무사, 회계사도 모르는 경우가 빈번해 실무적인 혼란이 불가피할 것같다. 사진은 안개가 드리워진 서울의 한 아파트단지 모습. 사진=뉴시스DB

이른바 ‘임대차 3법’이라고 부르는 법안들이 국회에서 LTE의 속도로 처리됐습니다. 그중에서 ‘계약갱신청구권제’와 ’전월세상한제‘를 도입하는 ‘주택임대차보호법‘ 개정안은 지난달 30일 본회의까지 통과해 유예기간도 없이 지난 7월 31일부터 바로 시행에 들어갔구요, ’전월세신고제‘가 포함된 ’부동산거래신고등에관한법‘ 개정안은 국회 본회에서 통과되었지만, 시행시기는 내년 6월로 늦추었습니다.

 
'전월세신고제'가 시행되면 임대차 계약시 임차보증금, 임대료 등을 ‘30일 이내’ 지자체에 의무적으로 신고해야 합니다. 이것은 다른 2가지와는 달리 임대차 신고를 하고
데이터베이스를 관리하는 시스템을 준비해야 하기 때문에 시행시기를 내년 6월로 늦춘 것이죠.
 
'계약갱신청구권제'는 세입자에게 2년씩 두 번, 최소 4년의 거주권을 보장하는게 핵심입니다. 또, 2년을 살고 다시 재계약을 할 때는 임대료를 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 했는데, 이것이 '전월세상한제'의 요점입니다.
 
지난 7.10대책에서 ’단기주택임대사업‘이라는 업태를 아예 없애는 내용이 포함되었는데요, 기존 ’단기주택임대사업자‘가 임대주택으로 등록한 물건에 대해서는 최소 4년간 임대를 놓아야 하고 재계약시 임대료를 5%이상 올릴 수 없었습니다. 그러니까, 이제부터는 모든 임대인이 ’단기주택임대사업자‘와 같은 의무를 지게 된 셈입니다.
 
다른 점이 있다면 ’단기주택임대사업자‘는 의무임대기간인 4년 안에 등록한 임대주택에 본인이 들어가 살 수는 없었지만, 지금의 임대인은 계약만료 전이라도 자신(집주인)이 들어가서 살겠다고 하면 임차인은 집을 비워줘야할 의무가 있다는 정도일 것입니다.
 
임대인의 직접 거주는 임차인의 ’계약갱신청구권‘을 거부할 수 있는 ’특별한 사정‘으로 보는 것인데요, 이 특별한 사정에는 집주인(직계 존비속 포함)이 직접 거주하는 경우 이외에도 월세가 2개월 연체되었을 경우, 집주인의 동의 없이 인테리어 공사를 하는 등 세입자로서 의무를 위반했을 때, 재개발, 재건축 등으로 주거 기능을 상실했을 때 등 여러가지 경우가 포함됩니다.
 
자신의 직계 존비속을 거주하게 하려는 경우 임대인은 ’계약갱신청구권‘을 거부할 수 있지만, 배우자만 홀로 전입신고를 하고 살면 집주인 실거주로 인정되지 않습니다. 집주인 실거주 요건을 악용하는 걸 막겠다는 취지입니다. 그러나, 부부라 하더라도 주거형편상 따로 거주해야 하는 경우는 많이 있기 때문에 원칙이 그렇다하더라도 나중에 이로 인한 다툼이 있게 되면 실질을 보고 판단하지 않을까 하는 것이 개인적인 생각입니다.
 
‘계약갱신청구권제’와 ’전월세상한제‘는 소급적용되기 때문에, 이미 여러 차례 전세나 월세 연장을 한 상태에서도 이후 도래하는 재계약시점에 한번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
 
법시행일 기준으로 재계약 시점이 1개월이상 남았지만, 이미 구두로 5%이상 임대료를 올려주기로 했다면 다시 5% 이내로 조정해서 계약하는 것이 가능합니다. 그러나, 만약 임대인과 임차인이 상호합의하에 기존보다 5%이상 인상된 임대료로 계약서를 다시 쓴다면 임차인은 이후 한번의 ‘계약갱신청구권’을 쓸 수 있습니다.
 
이러한 경우에 해당한다면 4년후 부동산시장 상황이 어찌될지 알 수 없어 어느 편이 유리하다고 단정해 말하기는 힘들지만 본인의 주거계획은 본인이 가장 잘 알 것이기 때문에 잘 따져보고 판단하면 될 것입니다.
 
전세를 월세로 전환해서 재계약하자는 집주인도 많을 것입니다. 원칙적으로 계약갱신은 이전과 같은 조건으로 해야 합니다. 하지만, 세입자가 동의한다면 전환할 수 있는데요, 이때 월세전환율은 10% 또는 기준금리(현행 0.5%)+3.5% 중 낮은 수치를 적용합니다. 그러니까 지금 현재 월세전환율은 4%인 것이지요.
 
예를 들어, 현재 6억원인 전세가 월세로 전환된다고 가정해 봅시다. 6억원의 4%는 2400만원입니다.이것이 연간 내야하는 월세의 총액이니 2400만원을 12개월로 나누면 매달 내야하는 월세는 200만원이 됩니다.
 
반전세로 전환할 때도 마찬가지로 계산하면 됩니다. 전세 6억이 월세 200만원이면 전세 3억당 월세 100만원이니 전세 1억당 월세 33만 3천원으로 계산이 가능합니다. 그러니까 전세 6억짜리 집은 보증금 3억에 월세 100만원, 보증금 4억에 월세 66만 7천원,보증금 5억에 월세 33만 3천원의 반전세가 됩니다.
 
내년 6월부터 ‘전월세신고제’가 도입되면 지금까지 사회통념상 용인되던 성인자녀에 대한 전세자금 증여도 쉽지 않아질 전망입니다. 현재의 '주택구입자금조달계획서’가 주택구입 자금출처를 파악하는 빅데이터가 된 것처럼 ‘전월세신고제’가 도입되면 전세자금에 대한 출처도 정부가 파악할 수 있게 될 것입니다.
 
‘임대차 3법’으로 인해 실무에서 세무공무원도 모르고 세무사나 회계사도 모르는 경우의 수가 모두 수집되기까지 당분간은 혼란이 불가피할 것같습니다. 정부여당의 부동산대책은 의도가 좋긴 하지만 디테일이 부족하다는 생각을 지울 수가 없습니다.
 
 

 

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