정부의 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’ 발표 이후 서울 아파트값 상승세에 급제동이 걸렸다. 그러나 대입 제도 개편 등으로 주요 학군지역에 전세 매물이 크게 부족한 상황에서, 이번 대출 규제에 집을 팔려던 수요가 전세로 전환돼 전셋값 상승을 부추기는 것으로 전해졌다.
 
한국감정원이 지난 12월 26일 발표한 '2019년 12월 4주 주간아파트 가격동향'에 따르면, 이번 주(23일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.23% 올라, 지난 주(0.18%) 대비 오름 폭이 더 커졌다. 서울 아파트값 상승률이 같은 기간 0.20%에서 0.10%로 축소된 것과 대조된다.
 
부동산 정보업체 부동산114가 조사한 통계에 따르면, 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 0.09% 상승하는 데 그쳐, 전주(0.12%) 대비 상승폭이 축소됐다. 하지만 ▲송파(0.23%) ▲강동(0.22%) ▲강남(0.19%) ▲강서(0.18%) ▲금천(0.15%) ▲양천(0.13%) 등 지역에서 상대적으로 상승폭이 컸다.
 
송파구의 경우 단지 내 초중고교가 위치한 잠실동 잠실엘스 외에 신천동 잠실파크리오가 500만~2500만원 오르고, 강동구는 한영고, 한영외고, 배재고 등 학군이 좋은 고덕동 고덕래미안힐스테이트, 명일동 삼익그린2차가 1000만~3500만원 상승하는 등 대표 학군 지역을 중심으로 오름세가 크다. 강남구도 대치동 선경1, 2차, 한보미도맨션2차, 래미안대치팰리스1단지 등이 중대형 위주로 2500만~1억원 올랐다.
 
부동산 업계에서는 최근 서울 아파트 전셋값 상승세가 주요 학군지역으로 수요가 몰리는 방학 이사철인 데다, 교육제도 개편의 영향으로 학군 수요가 늘어난 것이 가장 큰 것으로 보고 있다. 이미 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 양천구 등 주요 학군지역은 특목고·자사고 폐지, 정시확대 등 잇단 대입 제도 개편으로 주요 지역 전셋집을 선점하려는 맹모(孟母) 수요로 북적이는 가운데, 12월 본격적인 학군 이사 시즌에 돌입한 상태다.
 
여기에 전년 동기 대비 입주물량이 줄어든 가운데, 청약대기 수요 등으로 예년보다 전세 수요가 크게 늘어나 실수요자들이 거주를 선호하는 주요 지역에 신축이나 역세권, 대단지 등으로 수요가 몰리고 있다.
 
특히 지난 12·16대책 이후에는 전세 수요 쏠림은 더욱 심화됐다는 게 업계 관계자들의 공통적인 설명이다. 뛰는 아파트값에 매매를 고려하던 실수요자들이 12·16대책 이후 대출길이 막히고, 시장이 관망세로 돌아서자 주요 지역에서 전세로 눌러 앉는 전략으로 선회하고 있다는 것이다. 이는 시장에 전세 매물 품귀 현상을 부추기면서 전셋값 상승세를 부채질하는 상황으로 이어졌다. 
 
전문가들은 일단 학군 이사수요가 마무리되는 내년 2월 초까지는 전셋값 불안이 지속될 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 다만 이후의 시장 전망에 대해서는 다소 엇갈리고 있다. 특히 앞으로의 수급 전망에 따라 견해차를 드러내고 있다.