국세청의 정밀조사가 이루어지면 자세히 알 수 있겠지만, 마땅히 내야할 세금을 안 내려고 편법을 동원하는 경우 자금출처 소명을 하는 과정에서 다른 세무조사가 추가적으로 들어가기 때문에 원래 내야할 세금의 몇 배를 내야하는 경우도 있습니다. 세법을 잘 알지 못하고 세금을 무조건 줄이려고 하는 경우에 이런 낭패를 당하기가 쉬운데요,특히 특수관계자간 거래에 있어서는 더욱 조심해야 합니다.

 

특수관계자이란 본인과 혈족, 인척 등 친족관계, 임원, 사용인 등 경제적 연관관계, 주주, 출자자 등 경영지배관계에 있는 자를 말하는데요, 부동산 거래에 있어서 특히 부모와 자식간 일어나는 거래는 국세청의 주요 타겟입니다.

 

부모님이 살아계실 때 자식에게 집을 이전하는 경우는 증여를 통한 방법과 양도를 통한 방법이 있을 텐데요, 증여를 하든 양도를 하든 그 두 가지가 섞인 부담부증여를 하든 법이 허용하는 만큼만 세금을 줄이는 것이 절세의 기술입니다. 그 이상이 되면 탈세가 되어 치러야 하는 희생이 커지지요.

 

일반적인 증여의 경우보다 부모자식간 양수도를 하게 되면 실질적으로 증여가능한 범위가 늘어날 수 있습니다. 부모가 자식에게 집을 양도하면서 시가보다 낮은 가액으로 한다면 양수하는 자식은 싸게 매입한만큼의 경제적 이익을 분여받을 수 있을 것입니다. 그러나, 세무서는 이런 거래는 특히 신경써서 들여다보기 때문에 특별히 유의해야 합니다. 이 거래에서 부모가 내야할 양도소득세가 있다면 더욱 그렇습니다.

 

세법에는 실질과세의 원칙이란 것이 있어서 부당행위계산의 부인이라는 것이 있기 때문이지요. 부당행위계산이란 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산하는 것을 말합니다. 즉 당초 신고를 배제한 채 새로이 소득금액을 계산하는 것을 부당행위계산이라고 합니다.

 

부당행위계산의 기본 전제는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우입니다. 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하거나(저가양도) 특수관계자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입(고가양수)한 때를 말하지요.

 

부당행위계산이 적용되는 경우 저가양도시에는 양도가액을, 고가양수시에는 취득가액(추후 양도시)을 시가에 의하여 계산하게 됩니다. 여기서 시가란 상증세법의 규정을 준용하여 평가한 가액을 말하며 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 이내의 시가를 적용합니다.

 

양도소득세를 계산하는데 있어서 낮은 가격으로 양도하거나 시가보다 높게 매입한 경우 무조건 부당행위에 해당하지는 않습니다. 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당이 됩니다. 이 이상이 되는 경우 원래의 시가로 매매한 것으로 계산해 양도소득세를 다시 계산해서 부과하게 되지요.

 

양도세를 계산하는데 있어서 5%룰이 적용된다면 증여세는 그보다는 좀 관대한 것같습니다. 저가양도 시 양수인은 양도세와는 상관없으니 저가양수로 인한 이익만큼 증여세가 과세되겠고, 반대로 고가양수시 양도인은 추가 이익만큼의 증여세와 함께 양도세가 부과되겠지요. 여기서 부당행위계산과 다른 점은 적용기준금액인데요, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 30에 상당하는 금액(이를 기준금액이라 함) 이상인 경우만 적용하며, 기준금액을 초과한 금액에만 증여세가 과세됩니다.

 

세법이 허용하는 범위내에서 부모자식간 양수도를 할 때 시가를 잘 확인해 적정가격을 산정한다면 진정한 절세가 되지 않을까 생각됩니다. kbskangpd@kbs.co.kr