현재 서울 주택가격은 2018년 9·13 대책 발표 이후 11월2주부터 32주간 하락했지만 강남권 재건축발(發) 상승세 확산으로 7월 1주부터 24주 연속 상승했다. 이에 정부는 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였지만 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다고 판단했다. 특히 저금리로 자금조달 비용이 낮고, 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대가 매수세 확대에 영향을 미치고 있는 것으로 판단했다.
 
아울러 지난 1차 분양가 상한제 적용에서 제외된 지역들을 중심으로 상승 기대심리가 확대되고 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용해 투자하는 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행한 것으로 보고 있다. 이에 따라 '투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호'라는 3대 원칙을 세우고 이번에 강력한 부동산 종합 대책을 내놨다.
 
먼저 정부는 우선 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)를 추가로 강화하기로 했다. 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있다. 앞으로는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하기로 했다. 9억원 이하 분에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과 분에 대해서는 20%를 적용한다.
 
정부는 또 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 주택담보대출의 실수요 요건을 강화하기로 했다. 현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역·투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무가 부여된다.
 
종합부동산세 세율도 인상하기로 했다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%p～0.3%p 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%p～0.8%p 인상한다. 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한은 종전 200%에서 300%로 상향 조정한다.
 
공기가격 현실화율 제고에도 나선다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다. 공동주택 시세 9∼15억원의 경우 70%, 15∼30억원의 경우 75%, 30억 이상의 경우 80% 수준까지 반영한다는 게 정부 방침이다.
 
양도소득세는 실수요자 중심으로 보완하기로 했다. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다. 현행 제도는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 앞으로는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하기로 했다. 또 2년 미만 보유 주택에 대해서는 양도소득세율을 인상하기로 했다. 1년 미만의 경우 40%에서 50%로 인상하고, 1년~ 2년 기본세율은 40%를 적용한다. 아울러 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다.
 
정부는 또 지난 11월6일 서울 27개 동을 상한제 지역으로 지정한데 이어 서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다. 정부는 12월 17일자로 지정 및 효력이 발생한다고 밝혔다.